大雪

昨日から記録的な大雪になりました。除雪で体中が筋肉痛です。国道は大渋滞、市道は除雪が行き届かないのかガタガタ道で車のすれ違いに神経を使わされます。雪の季節以外はあまり気が付きませんが融雪装置は非常にありがたいものです。分譲地でも融雪装置完備葉少ないと思いますが、アイノス内面分譲地は融雪装置が完備されています。土地選びの時に忘れてしまいがちですが降雪時の融雪装置が有るか無いかでは生活の質が全然違います。冬の寒いときに早朝から除雪をしないと車を出せないことは大変辛いことです。土地選びにはぜひ頭においてください。

住環境を調べる

安全、快適な暮らしを送るためには、これから住もうとしている街がどのような場所か、あらかじめ調べておく必要があります。その主な方法としては、実際に現地を見たり歩いたりして確認する、インターネットなどで情報を収集するという2つがあります。

  • 現地で確認すること
  • 駅から現地まで実際に歩いてみたときの所要時間
  • 駅から現地までの経路に死角となる場所がないかなど防犯に関すること
  • スーパーや商店街の有無と場所、品揃え、営業時間など生活の便利さに関すること
  • 学校や公園、病院、図書館、その他施設の所在状況
  • 周囲に騒音や臭い、振動などの原因になる施設などの有無
  • など
  • インターネットで収集できる情報
  • 自治体によって異なる住宅関連助成、子育て支援、その他行政サービスの内容
  • 災害が起きた時に危険な場所や避難場所など
  • 犯罪の発生状況や危険な地域など
  • など

不動産ジャパンより転載

指定流通機構とは?

(1)概要
指定流通機構は、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、通称「レインズ」と呼ばれています。現在、全国に4法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)が設立されており、それぞれの法人が担当する地域の不動産情報の交換業務等を行っています。指定流通機構による情報交換を通して、毎年10万件以上の売買が成立しています。

(2)基本的な役割
○不動産情報の交換
不動産会社が専任媒介契約等によって物件売却の依頼を受けた場合、その対象不動産の情報が、指定流通機構のシステム(不動産物件情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システム「レインズ」)に登録されます。指定流通機構は、登録された情報を他のすべての不動産会社に提供することで、最適な買い主を探すことができるよう、不動産流通の円滑化を促進しています。

指定流通機構の担当地域

なお、指定流通機構の不動産情報は、免許業者である不動産会社(宅地建物取引業者)が法的に負っている「守秘義務」を前提として交換されているため、一般には公開されていません。

不動産ジャパンより転載

特定の地点の価格情報を調べる

売買しようとする不動産(以下「対象不動産」)の価格を知る上で参考となる取引事例やその他の価格情報は、簡単に入手できるものではありません。ここでは、比較的容易に入手できる個別の価格情報を物件種別ごとに紹介します。

物件種別 価格情報 実施機関 内容
土地 地価公示 国土交通省 公的機関が評価した価格 ※1
地価調査 都道府県 公的機関が評価した価格 ※1
土地総合情報システム 国土交通省 不動産の購入者へのアンケート調査で把握した実際の取引価格情報
不動産価格指数(住宅) 国土交通省 不動産の購入者へのアンケート調査で把握した実際の取引価格情報を基に物件の立地や特性による影響を除去して指数化したもの
新築マンション インターネット広告等 販売中の物件の売り出し価格情報 ※2
中古マンション インターネット広告等 販売中の物件の売り出し価格情報 ※2
レインズ・マーケット・インフォーメーション 指定流通機構 宅地建物取引業法に基づいて収集した実際の取引価格情報
不動産価格指数(住宅) 国土交通省 不動産の購入者へのアンケート調査で把握した実際の取引価格情報を基に物件の立地や特性による影響を除去して指数化したもの
一戸建て
(新築・中古)
インターネット広告等 販売中の物件の売り出し価格情報 ※2
レインズ・マーケット・インフォーメーション 指定流通機構 宅地建物取引業法に基づいて収集した実際の取引価格情報

※ 1 公的機関が評価した価格であって、実際に取引された価格ではないことに留意してください。
※ 2 売り出し価格ですので、実際に取引される価格と一致するとは限りません。あくまでもおおよその相場を把握するための参考情報として活用してください。なお、一般的に新築物件の場合は、中古物件ほどは売り出し価格と実際の取引価格の差が大きくないといわれています。

 

 「指定流通機構とは」を参照

●特定の地点の価格情報の調べ方
  • ・公表されている特定の地点の取引価格等を調べる
     「相場・取引動向」を参照
  • ・インターネット広告等で住所や沿線・駅を絞って、販売中の物件の売り出し価格を調べる
     「不動産を探す」を参照
  • 不動産ジャパンより転載

相場を知る

不動産価格の考え方

住まいを買うと決めたら、大きな検討課題となるのが「価格」です。不動産は個別性が非常に強い資産であるため、売り出されている価格が妥当なのか、その判断が極めて難しいという特徴があります。特に、仲介物件では、売り主と買い主の交渉により最終的な売買価格を決めることになります。まずは、不動産価格に関する基本的な考え方と評価手法等を少しでも理解するようにしましょう。

価格の基本的な考えを理解する

同じ不動産は存在しない

不動産には一つとして同じものが存在しません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。このように、不動産価格の妥当性を判断する場合には、不動産の特徴(これを一般に「個別性」といいます)を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。

取引時点が変われば価格は変わる

不動産市場にも、全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期(これを一般的に「取引時点」といいます)が変われば、価格も大きく変わる場合があります。したがって、不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。

最終的には売り主と買い主の合意が前提

不動産売買は、スーパーなどで買い物をするように、提示された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で成立するものではありません。売り主と買い主が個別に希望条件を調整し、合意したときにはじめて価格が確定します。

このように、不動産価格は個別の「取引」ごとに決まりますので、その価格を客観的なデータだけで完全に検証することはできません。不動産の購入で後悔しないためには、(1)できるだけ多くの情報(専門家からのアドバイスも含みます)を収集して、価格に関する自分なりの検討を十分に行うこと、(2)最終的な取引の相手方と誠実に交渉を重ねることにより、自分自身が納得した上で取引することが重要です。

(不動産ジャパンより転載)

宅地建物取引士とは?

ポイント3 宅地建物取引士とは?

:宅地建物取引業法の改正により、平成27年4月1日から「宅地建物取引主任者」の名称は「宅地建物取引士」へ改称されました。

宅地建物取引士とは、宅地建物取引主任者資格試験または宅地建物取引士資格試験に合格した人のうち、都道府県知事の登録を受けた上で、宅地建物取引士証の交付を受けた人のことで、不動産取引にかかわる広範な知識を有している流通の専門家です。宅地建物取引業法では、不動産の取引のなかでも特に重要な業務である、物件や契約内容等の説明(重要事項説明)と契約内容を記載した書面への記名押印については、宅地建物取引士しか取り扱えないと定められています。
不動産会社が宅建業の免許を受けるためには、専門家である宅地建物取引士を一定数以上確保しなければいけないことになっています。

不動産ジャパンより転記

不動産業と宅地建物取引業の違い

不動産業と宅建業は同義ではありません。不動産業には、売買、仲介(「媒介」ともいわれます)、賃貸(土地や住宅・ビルの大家)、管理(分譲マンションの管理、賃貸物件の管理等)など、様々な業種が含まれます。一方、宅建業は、不動産業のうち、売買や仲介といった取引(流通)を取り扱う業種のみが含まれます。したがって、住まいの売却や購入に当たっては、宅建業について理解しておく必要があります。

ポイント2 宅地建物取引業とは?

宅地建物取引業(=宅建業)とは、
(1)自らが行う宅地や建物の売買や交換
(2)売買や交換、貸借をするときの代理や媒介
を業として行うものをいいます。

宅建業は、「宅地建物取引業法」という法律の規制によって、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた者でなければ営むことができません。国土交通大臣免許か、都道府県知事免許かは、事務所(本支店等)の設置状況によって決まります。宅建業の免許の有効期間は5年です。
ここで注意したいのは、大家から依頼を受けて行う貸借の仲介(入居者募集など)は宅建業に含まれますが、自らが行う貸借(貸しビルやアパート経営をする行為など)は宅建業に含まれず、宅地建物取引業の規制の対象業務ではないことです。

宅建業の免許の違い
免許権者 2つ以上の都道府県に
事務所を設置
1つの都道府県に
事務所を設置
国土交通大臣
都道府県知事

また、免許権者(国土交通大臣または都道府県知事)は、宅建業者に法令違反があった場合に、業務改善のための指示処分、業務停止処分、免許取消処分などの行政処分を行います。ただし、これらの情報だけで宅建業者を判断することはできませんので、あくまで参考情報として活用してください。

不動産ジャパンより転載

購入の流れを知る(仲介編)

仲介物件を買う場合の一般的な流れを見ていきましょう。

ステップ1 希望条件を整理する
住みたい地域、住宅の種類、広さや間取り、入居したい時期などの希望条件を整理しておきましょう。
 「住環境を調べる」を参照
ステップ2 予算を決める
希望の住まいのおおむねの相場を調べ、預貯金の額や住宅ローンの借入可能額などを確認して、予算の目安を立ててみましょう。
 「相場・取引動向」を参照
ステップ3 不動産会社を探す
仲介物件を買うには、信頼できる不動産会社との出会いが大切です。不動産会社の特徴を調べて、住まい探しを依頼する不動産会社を選びます。
 「不動産会社検索サービス」を参照
ステップ4 住まいを探す
選んだ不動産会社に希望条件を伝え、それに合った物件を紹介してもらいます。その他、自分でインターネット検索や不動産広告などから物件情報を集めることもできます。
 「不動産を探す」を参照
ステップ5 現地を見学に行く
気に入った物件が見つかったら、実際にモデルルームや現地を見学します。購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。
ステップ6 不動産会社に仲介を依頼する(媒介契約を結ぶ)
不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。この契約には、対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。

  • 媒介契約の締結は、一般的に「ステップ4住まいを探す」から「ステップ8購入の申し込みをする」までの間で、仲介を依頼する不動産会社を決めた時点で行います。
ステップ7 資金計画を立てる
物件探しと並行して、資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。

購入を決める前に「建物検査(インスペクション)」を行って住宅の状態を把握したり
「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」に申し込む場合もあります。

ステップ8 購入の申し込みをする
購入したい物件と希望条件を決めたら、不動産会社を通して売り主へ購入の申し込みをします。申し込みは、書面で行うのが一般的です。
ステップ9 重要事項の説明を受ける
不動産会社の宅地建物取引士から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。
ステップ10 不動産の売買契約を結ぶ
重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を支払います。売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。
ステップ11 住宅ローンを契約する
住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます。

  • 契約前に金融機関と保証会社による審査を受け、融資が承認される必要があります。
ステップ12 引き渡しを受ける
引き渡しの準備が整ったら、残りの代金を支払います。それと同時に、売り主から物件の引き渡しを受けて、不動産の登記手続きを行います。その後、引っ越しをして入居となります。

購入後に、リフォームを予定している場合は、住宅売買の注意点「2.既存(中古)住宅を購入してリフォームする」を参照

不動産ジャパンより転載

購入の流れを知る(分譲編)

分譲物件を買う場合の一般的な流れを見ていきましょう。(新築住宅でも、仲介物件の場合はポイント3を参照してください。)

ステップ1 希望条件を整理する
住みたい地域、住宅の種類、広さや間取り、入居したい時期などの希望条件を整理しておきましょう。
 「住環境を調べる」を参照
ステップ2 予算を決める
希望の住まいのおおむねの相場を調べ、預貯金の額や住宅ローンの借入可能額などを確認して、予算の目安を立ててみましょう。
 「相場・取引動向」を参照
ステップ3 住まいを探す
インターネット検索や新聞折り込み広告、不動産会社からの紹介などから物件情報を集め、希望条件に合う物件を探します。
  → 「不動産を探す」を参照
ステップ4 現地を見学に行く
気に入った物件が見つかったら、実際にモデルルームや現地を見学します。購入したい物件が見つかったら、再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認します。
ステップ5 資金計画を立てる
物件探しと並行して、資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金以外に必要となる諸経費や、住宅ローンの金利、毎月の返済額などについても試算しておきます。
ステップ6 購入の申し込みをする
売り主である不動産会社か、販売代理をしている不動産会社に購入の申し込みをします。このとき、申込証拠金を預けることがありますが、売買契約の前に申し込みを撤回する場合には返還してもらえます。
ステップ7 重要事項の説明を受ける
購入の申し込みをした不動産会社の宅地建物取引士から、購入物件に関する重要事項の説明を受けます。
ステップ8 不動産の売買契約を結ぶ
重要事項説明の内容を確認して納得できたら、売り主と売買契約を結びます。このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を支払います。売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。
ステップ9 住宅ローンを契約する
住宅ローンを利用する場合、売買契約を結んだら、住宅ローンの正式な契約を結びます。

  • 契約前に金融機関と保証会社による審査を受け、融資が承認される必要があります。
ステップ10 引き渡しを受ける
物件が完成したら、残りの代金を支払います。それと同時に、売り主が物件を引き渡し、不動産の登記手続きを行います。その後、引っ越しをして入居となります。
(不動産ジャパンより転載)

分譲物件と仲介物件の違い

住まいの販売形態は大きく分譲物件と仲介物件に分かれます。これによって購入の流れが少し変わります。まずは、物件の販売形態を確認しましょう。

(1)分譲物件

売り主である不動産会社から直接購入する物件です。(売り主から販売代理を受託した不動産会社を窓口に購入することもあります。)一般的に新築マンションや販売戸数の多い新築一戸建ては分譲物件となります。

(2)仲介物件

売り主から仲介の依頼を受けた不動産会社を通して購入する物件です。一般的に販売戸数の少ない新築一戸建てや中古物件は仲介物件となります。仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料が発生することがありますので、事前に確認が必要です。

(不動産ジャパンより転載)